Kira Tespit Davası ve Tahliye: Hangi Durumda Ne Yapılır?

Kira Tespit Davası Nedir?

Kira tespit davası, kiraya veren veya kiracının, kiralanan taşınmazın güncel kira bedelinin ne olması gerektiğinin mahkeme tarafından belirlenmesini istediği davadır. Bu dava, kira sözleşmesini sona erdirmez; sadece o dönem için ödenmesi gereken kira bedelini tespit eder. Genellikle kiraya verenler, taraflar arasında kira artışı konusunda anlaşma sağlanamadığında bu davayı açar. Kira tespit davası tahliye davasından farklıdır; tespit davasında amaç kiracıyı çıkarmak değil, kira bedelini güncellemektir.

Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılabilir?

Türk Borçlar Kanunu'nun 344 ve 345. maddelerine göre, taraflar kira bedelini serbestçe belirleyebilir; ancak yeni kira döneminde uygulanacak artış oranı, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Beş yıldan uzun süreli veya beş yılını dolduran kira sözleşmelerinde, hakim kira bedelini yalnızca enflasyon oranıyla değil, emsal kira bedelleri ve taşınmazın durumu gibi başka ölçütleri de dikkate alarak belirleyebilir. Kira tespit davası açmak için önceden ihtar çekilmesi zorunlu değildir, ancak yeni dönemin başlamasına en az 30 gün kala ihtarname gönderilirse, mahkemenin belirleyeceği yeni bedel dönemin başından itibaren geçerli olabilir. Bu yüzden kira artışını dönem başından itibaren almak isteyen kiraya verenler için ihtarname göndermek pratikte önemlidir.

Kira Artışında Güncel Durum

Kira artış oranına ilişkin kurallar zaman zaman değişebilmektedir; geçmişte konut kiralarında geçici bir üst sınır uygulaması da yürürlükte olmuştu. Bu tür geçici sınırlamaların hangi tarihlerde geçerli olduğu ve şu anda yürürlükte olup olmadığı önemli bir ayrıntıdır. Kira artışınızı hesaplarken güncel tüketici fiyat endeksi oranını ve varsa yürürlükteki özel sınırlamayı Türkiye İstatistik Kurumu ve resmi mevzuat kaynaklarından teyit etmenizi öneririz, çünkü bu rakam düzenli aralıklarla güncellenmektedir.

Tahliye Davası: Kiracı Hangi Sebeplerle Çıkarılabilir?

Tahliye davası, kiracının kiralanan yeri boşaltmaya zorlandığı davadır. Türk Borçlar Kanunu, kiracının tahliye edilebileceği sebepleri sınırlı sayıda saymıştır; kiraya veren bu sebepler dışında bir gerekçeyle kiracıyı çıkaramaz. En sık görülen sebepler şunlardır: kiraya verenin kendisinin, eşinin, alt soyunun, üst soyunun veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ya da işyeri ihtiyacı; taşınmazın yeniden inşası veya esaslı onarımının gerekmesi; taşınmazı sonradan satın alan yeni malikin gerçek ihtiyacı; kiracının belirli bir tarihte taşınmazı boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmesine rağmen boşaltmaması; ve bir kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için kiracıya yazılı olarak iki kez haklı ihtar gönderilmiş olması.

Dava Açmadan Önce Arabuluculuk Şart mı?

Arabuluculuk, tarafların bir uyuşmazlığı mahkemeye gitmeden, tarafsız bir arabulucu eşliğinde çözmeye çalıştığı bir yoldur. 7445 sayılı Kanun ile getirilen düzenleme uyarınca, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, kira alacağı davaları, kira tespit davası ve Türk Borçlar Kanunu'na dayalı tahliye davaları dahil, dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır; arabulucuya başvurmadan doğrudan dava açarsanız mahkeme davayı bu sebeple usulden reddeder. Bunun önemli bir istisnası vardır: kiracının tahliye taahhüdüne veya kira alacağına dayanılarak doğrudan icra dairesi üzerinden yürütülen ilamsız icra yoluyla tahliye talep ediliyorsa, bu yol için arabuluculuğa gitme zorunluluğu yoktur.

Kira Tespit ile Tahliye Davası Birlikte Yürütülebilir mi?

Kiraya veren, hem güncel kira bedelinin tespitini hem de tahliye şartlarının oluştuğunu düşünüyorsa, bu iki talebi ayrı davalar olarak açabilir. Pratikte genellikle önce tahliye sebebinin gerçekleşip gerçekleşmediği netleştirilir, kira tespiti ise ayrı bir dava konusu olarak yürütülür. Hangi davanın önce açılacağı, somut olayın özelliklerine, örneğin kiracının ödemede gecikip gecikmediğine veya ihtiyaç sebebinin bulunup bulunmadığına göre değişir. Adliye Asistanı'nın kira tespit ve tahliye dilekçesi araçlarıyla durumunuza uygun taslağı hazırlayıp, hangi davanın sizin için daha uygun olduğunu gösteren bir ön değerlendirme alabilirsiniz.

Kira Tespit ve Tahliye Davaları Hangi Mahkemede Açılır?

Kira ilişkisinden doğan hem kira tespit hem de tahliye davaları, kural olarak sulh hukuk mahkemelerinde görülür. Dava, kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde veya davalının yerleşim yeri mahkemesinde açılabilir. Dava açılmadan önce, yukarıda anlatılan arabuluculuk şartının yerine getirilmiş olması ve arabuluculuk son tutanağının dava dilekçesine eklenmesi gerekir; aksi halde mahkeme dava şartı yokluğundan davayı usulden reddeder.

Tahliye Davasında Kiracının Savunma İmkanları

Kiracı, açılan tahliye davasında kiraya verenin ileri sürdüğü sebebin gerçek olmadığını, örneğin ihtiyaç iddiasının samimi olmadığını veya iki haklı ihtara konu ödemelerin aslında zamanında yapıldığını ispatlayarak savunma yapabilir. Özellikle ihtiyaç sebebiyle açılan tahliye davalarında, kiraya verenin tahliyeden sonra taşınmazı gerçekten belirttiği amaçla kullanıp kullanmadığı önemlidir; taşınmaz makul bir süre içinde aynı amaçla kullanılmaz ve haklı bir sebep olmaksızın başkasına kiralanırsa, eski kiracı tazminat talep edebilir. Bu yüzden hem kiraya veren hem de kiracı açısından, tahliye sebebinin gerçekliğini gösteren somut deliller dava sürecinde belirleyici olur.

Kira Bedeli Tespitinde Hakim Neye Bakar?

Hakim, kira tespit davasında bedeli belirlerken sözleşmedeki mevcut kira bedelini, bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksi değişim oranını, taşınmazın bulunduğu bölgedeki emsal kira bedellerini ve taşınmazın büyüklüğü, konumu, yaşı gibi somut özelliklerini birlikte değerlendirir. Emsal kira bedellerinin ispatı için genellikle bilirkişi incelemesi yaptırılır; bilirkişi, çevredeki benzer nitelikteki taşınmazların güncel kira bedellerini araştırarak mahkemeye rapor sunar. Bu rapora karşı taraflar, Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 281. maddesi kapsamında itiraz edebilir.

Tahliye Kararı Kesinleştikten Sonra Ne Olur?

Mahkeme tahliyeye karar verip bu karar kesinleştikten sonra, kiracı taşınmazı gönüllü olarak boşaltmazsa, kiraya veren kararı icra dairesine götürerek zorla tahliye talep edebilir. İcra dairesi, kiracıya taşınmazı boşaltması için kısa bir süre tanır; bu süre sonunda da boşaltma yapılmazsa icra memuru, gerekirse kolluk kuvveti eşliğinde taşınmazı boşaltarak kiraya verene teslim eder. Bu son aşamaya gelmeden önce tarafların anlaşarak süreci sonlandırması, hem zaman hem de masraf açısından genellikle daha avantajlıdır.

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye değildir. Somut olayınız için bir avukata danışın.